Los alquileres vuelven a dejar números fuertes y el negocio inmobiliario se recalienta

Comprar un departamento para ponerlo en alquiler volvió a ganar terreno como alternativa de inversión. Hoy el mercado muestra una combinación que hace ruido: los precios de venta siguen 12% por debajo de su máximo histórico, según Zonaprop, mientras la rentabilidad bruta anual trepó en junio al 5,89%. Ese combo, claro, no pasa desapercibido para quienes buscan hacer rendir la plata.

Los números ya empezaron a moverse en los indicadores. De acuerdo con el mismo relevamiento, hacen falta cerca de 17 años de alquiler para recuperar lo invertido en la compra de una vivienda, una mejora de 5,8% frente a lo que se veía un año atrás. El empuje vino, sobre todo, por la diferencia entre ambos segmentos durante el primer semestre: los alquileres subieron en promedio 15,7%, mientras que los departamentos apenas avanzaron 0,7%. En criollo, la renta se acomodó bastante mejor que el valor de venta.

Ese escenario le devolvió atractivo al ladrillo, sobre todo después de la derogación de la Ley de Alquileres. Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, explicó que el propietario recuperó margen de maniobra al ofrecer una unidad en el mercado, ya que puede definir la moneda del contrato, la actualización, la garantía y el plazo. Para muchos dueños, eso cambió por completo el panorama.

Ahora bien, la mejora en la renta no se traduce todavía en una ola de compraventas. En mayo se firmaron 5.435 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, un número que quedó 3% por debajo del mismo mes de 2025. En lo que va de 2026, el acumulado también sigue apenas por debajo del año pasado. La recuperación avanza, sí, pero todavía con paso corto y sin euforia.

Juan Manuel Vázquez Blanco, gerente general de Fabián Achával Propiedades, remarcó que la rentabilidad es una condición necesaria, pero no alcanza por sí sola. Según advirtió, todavía falta más previsibilidad macroeconómica y una reactivación más firme del financiamiento, algo clave para darle más liquidez al sector. Aun así, en los primeros cinco meses del año se concretaron 23.500 escrituras, apenas 1,2% menos que en igual período de 2025, una señal de que el mercado sigue en movimiento.

Otro dato que llamó la atención viene de Monitor Inmobiliario: la rentabilidad bruta anual llega al 6,76%, por encima del promedio de los últimos años, que fue del 4,16%. Pero ojo, ese cálculo no contempla gastos como expensas extraordinarias, mantenimiento, impuestos, honorarios ni períodos sin inquilino. Por eso, Vázquez Blanco precisó que el rendimiento efectivo suele quedar entre 1 y 1,5 puntos por debajo del bruto. Con esos ajustes, el retorno neto ronda el 5,5% anual, un número que todavía compite bastante bien frente a otras opciones.

La mejora también se nota cuando se compara con la historia reciente. En 2026, la rentabilidad bruta anual se ubica cerca del 6,2%, muy lejos de los pisos que dejó la etapa de mayor regulación del mercado locativo. En 2020, por ejemplo, había caído al 1,8%, y entre 2019 y 2022 se mantuvo por debajo del 3,5%. Desde 2023 la curva empezó a levantar y hoy marca el nivel más alto en casi 25 años. Además, el precio publicado de los departamentos ronda los u$s2.467 por m², todavía lejos de los u$s3.899 por m² que, según la relación entre precio e ingreso por alquiler, ayudarían a cerrar mejor la cuenta.

Pero no todo es color de rosa para el inversor. Cada vez pesa más la vacancia, es decir, el tiempo que una propiedad queda vacía entre un inquilino y otro. Con más de 16.000 departamentos disponibles en Ciudad de Buenos Aires, contra los cerca de 4.000 que había durante la vigencia de la Ley de Alquileres, la competencia se endureció. En ese contexto, un mes sin renta puede pegar fuerte en el resultado final. Como resumió Vázquez Blanco, ya no alcanza con mirar solo el porcentaje de retorno: a veces una propiedad que rinde un poco menos termina siendo más conveniente si se alquila rápido y no queda parada.

La ubicación, entonces, volvió a ser decisiva. Según Monitor Inmobiliario, Villa Lugano encabeza el ranking con una rentabilidad bruta del 12,51%, seguida por La Boca con 9,52%. También aparecen Floresta (8,81%), Balvanera (8,75%), San Nicolás (8,67%) y Parque Patricios (8,59%). Más allá de esos porcentajes altos, los especialistas advierten que hay que mirar la demanda real, el perfil del inquilino y el riesgo de vacancia antes de lanzarse.

Para quienes prefieren un equilibrio más parejo entre ingreso, facilidad para alquilar y posibilidad de reventa, Almagro, Boedo, Flores, Villa General Mitre y San Cristóbal aparecen como opciones atractivas, con retornos cercanos al 7,5% y 8,5%, según Daniel Bryn, analista de Zipcode. En esos barrios, la renta puede ser un poco menor, pero la demanda suele ser más pareja y eso le da otra tranquilidad al inversor. Bryn lo sintetizó así: algunos priorizan ganar más, mientras otros prefieren resignar un poco de rendimiento con tal de no quedarse mucho tiempo con la propiedad vacía.

El próximo paso del mercado dependerá de si esta mejora en la renta logra trasladarse también a los valores de venta. Por ahora, las 5.435 escrituras de mayo muestran estabilidad, pero sin un salto fuerte en la demanda. Y de esas operaciones, apenas 587 incluyeron hipoteca, una señal clara de que el crédito todavía no despega. Sin financiamiento en escala, advierten desde el sector, la recuperación de precios va a seguir siendo lenta, selectiva y distinta según el barrio y el tipo de unidad.